Tipps für Verkäufer
01. Wert ermitteln lassen
Sie als Immobilienverkäufer haben größtes Interesse ihre Immobilie zu verkaufen, die Immobilie soll nicht zu preiswert, aber auch nicht zu teuer angeboten werden. Sollten Sie ihren Verkaufspreis zu niedrig ansetzten, verschenken Sie viel Geld und im schlimmsten Fall, werden die Interessenten sogar misstrauisch und vorsichtig. Sie vermuten, dass mit ihrer Immobilie irgendetwas nicht stimmt. Wenn Sie entgegen dem fairen Marktpreis deutlich zu hoch ihren Verkaufspreis für ihre Immobilie ansetzten, wird ganz sicher kein Verkauf zustande kommen.
Selbst wenn Sie einen Käufer finden, der bereit ist, Ihren geforderten Verkaufspreis zu zahlen, wird die zu Finanzierende Bank keine Kreditzusage geben. Die Bank prüft ganz genau welche Summe als Sicherheit für die Immobilie benötigt wird. Sollte die Sicherheit zu gering sein, verlangt die Bank ein höheres Eigenkapital. Und das fällt den meisten Immobilienkäufer sehr schwer. Wenn Sie aber die Wertermittlung Ihrer Immobilie von einem Fachmann ermitteln lassen, haben Sie das nötige Wissen, um mit dem richtigen Verkaufspreis zu starten und können Ihren Immobilienverkauf ein wenig steuern.
Fragen Sie ihren Makler vor Ort, denn dieser kennt den örtlichen Markt.
02. Steuerliche Auswirkungen beim Verkauf
Bitte informieren Sie sich rechtzeitig bei einem Steuerberater, wenn Sie ihr Vorhaben eines Hausverkaufs anstreben.
Es kann beim Verkauf eines Hauses Spekulationssteuer anfallen, wenn Sie das Haus nicht selbst genutzt haben oder innerhalb von 10 Jahren verkaufen.
Bei selbst bewohnten und genutzten Häusern, muss das Haus im Jahr der Veräußerung und die zwei Jahre zuvor, selbst genutzt worden sein.
03. Überprüfung einer möglichen Restschuld
Damit der Verkauf erfolgen kann, muss das Haus lastenfrei sein, z.B. also ohne Grundschuld. Häufig ist zur Löschung der Grundschuld die Tilgung des Restdarlehns erforderlich. In diesem Fall fordert die Bank die zusätzliche Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, um den entgangenen Gewinn zu kompensieren.
Es ist für Ihre Kalkulation ratsam sich eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank anzufordern. Des Weiteren muss sichergestellt sein, dass der zu erwartende Verkaufserlös ausreicht, um die noch vorhandenen Grundschulden zu decken. Ist dies nicht der Fall, muss mit der kreditgebenden Bank eine Lösung zur Deckung des Differenzbetrages gefunden werden. Erst dann kann der Verkauf über die Bühne gehen.
04. Notwendige Unterlagen
Selbstverständlich möchte man sich als Kaufinteressent so genau wie möglich über die Immobilie informieren, bevor ein Entschluss zum Kauf gefasst werden soll. Als Verkäufer ist also sicherzustellen, alle nötigen Unterlagen bereitzuhalten, um beispielsweise im Verhandlungsgespräch auf jede Frage eine Antwort geben zu können. Wichtige Unterlagen sind u.a. Grundrisse der einzelnen Geschosse, Flächenberechnungen, der Energieausweis, die bestehende Wohngebäudeversicherung, Baubeschreibungen sowie Rechnungen/Nachweise über Modernisierungen.
05. Der erste Eindruck zählt
Beim Immobilien Verkauf kommt es darauf an, dass Objekt ins richtige Licht zu setzen. Der erste Eindruck ist meist entscheidend über den Kauf einer Immobilie. Wirkt das Objekt gepflegt sauber und hell, lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Mit einfachsten Mitteln hinterlassen sie einen perfekten Eindruck – Aufräumen, notwendiges reparieren, dekorieren. Sie werden sehen der Aufwand lohnt sich.
06. Anwesenheit bei Besichtigungen
Natürlich steht es Ihnen frei bei Innenbesichtigungen vor Ort zu sein. Für sensible Eigentümer kann es besser sein, nicht bei den Besichtigungen anwesend zu sein, denn es ist schwer, Kritik für die selbst gestalteten Gewerke zu ertragen. Meckern der Kaufinteressenten gehört zum Tagesgeschäft und dient der Reduzierung des Kaufpreises.
Vielen Verkäufern gelingt es nicht sachlich zu bleiben, sondern sie versuchen emotional ihre Entscheidung zu verteidigen. Zurückhaltende Interessenten wiederum haben bei Anwesenheit der Eigentümer Hemmungen Fragen zu stellen oder sich in Ruhe alles genau anzusehen und sich über die Immobilie auszutauschen. Persönliche Anwesenheit der Verkäufer bietet dem Kaufinterssenten ein sofortiges aushandeln des Kaufpreises.
07. Vorhandene Mägel nicht verschweigen
Selbstverständlich sollen Sie Ihre Immobilie nicht schlechter machen als sie ist. Bedenken sollten Sie jedoch beim Immobilienverkauf: Ehrlichkeit währt am längsten. Vertuschen Sie weder Schimmel oder Risse, noch feuchte Keller bzw. einen Bergschadensverzicht.
Als Immobilienmakler raten wir: Klären Sie über Mängel Ihrer Immobilie auf und lassen Sie diese in den notariellen Kaufvertrag mit aufnehmen. Nur so können Sie vermeiden, dass der Vertrag wegen dieser Mängel aufgrund sogenannter arglistiger Täuschung später vor Gericht in einem teuren Prozess angefochten wird.